Владеете ли вы недвижимостью, которую сдаете в аренду? Помимо возможности получения регулярного дохода и роста капитала, инвестиции в недвижимость предлагают вычеты, которые могут снизить подоходный налог с вашей прибыли.
Но сначала подумайте, какой вы инвестор в недвижимость. Вы пассивный инвестор или профессионал в сфере недвижимости? Ваша классификация как та или иная определяет, как учитываются ваши доходы и убытки.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
- Владельцы арендуемой недвижимости могут вычесть расходы на владение, содержание и эксплуатацию недвижимости.
- Большая часть арендуемой жилой недвижимости амортизируется по ставке 3,636% в год в течение 27,5 лет — столько Налоговое управление США считает «сроком полезного использования» недвижимости.
- Амортизации может подлежать только стоимость зданий. Вы не можете обесценить землю, поскольку она никогда не «используется».
- Налогообложение доходов и убытков зависит от вашего уровня участия в аренде недвижимости.
Налоговый режим доходов и убытков
Недвижимость, как правило, считается пассивным видом деятельности. Однако ваш уровень участия определяет порядок налогообложения доходов и убытков, связанных с недвижимостью. Подробнее про имущественный вычет на квартиру читайте на страницах специализированного сайта.
Профессионалы в сфере недвижимости
Налоговая служба США (IRS) определяет специалиста по недвижимости как человека, который проводит более половины своего рабочего времени в арендном бизнесе. Это может включать в себя разработку, строительство, приобретение и управление недвижимостью. Вы также должны посвящать более 750 часов в год работе над вашими объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду, чтобы получить квалификацию профессионала.
Деятельность специалистов по недвижимости не рассматривается как пассивная деятельность. Вместо этого доход, который вы получаете, характеризуется как активный доход (т.е. Не пассивный доход). Таким образом, вы можете использовать убытки для компенсации других доходов (например, заработной платы, процентов и дивидендов) и избежать налога на чистые инвестиции в размере 3,8%, если аренда приносит доход.34
Материальное участие
Если вы принимали существенное участие в качестве специалиста по недвижимости, ваше участие в аренде недвижимости будет облагаться непассивным налогом. Вы можете использовать любые убытки для компенсации других видов дохода, и вы не будете облагаться налогом на чистые инвестиции.
Согласно Налоговому управлению США, вы принимали существенное участие в деятельности, если вы удовлетворяете любому из следующих тестов:
- Вы участвовали в этом мероприятии более 500 часов в течение года.
- Вы выполняете всю (или почти всю) работу в этом упражнении.
- Вы работаете более 100 часов в течение года и работаете по крайней мере столько же, сколько и все остальные.
- Это мероприятие является значимым мероприятием для участия (SPA), и вы провели в СПА-центрах не менее 500 часов.
- Вы принимали существенное участие в деятельности в течение любых пяти из предыдущих 10 лет (независимо от того, были ли они последовательными или нет).
- Эта деятельность является деятельностью по оказанию личных услуг, и вы принимали существенное участие в течение любых трех предыдущих налоговых лет.
- Исходя из всех фактов и обстоятельств, вы участвовали в деятельности на «регулярной, постоянной и существенной основе» в течение года3.
Активное участие
Активное участие — это более низкий уровень участия, чем материальное участие. Налоговое управление США рассматривает вас как активно участвующих, если вы «принимаете управленческие решения в значительном и добросовестном смысле»3. Управленческие решения, которые считаются активным участием, включают в себя такие вещи, как:
- Утверждение новых арендаторов
- Определение условий аренды
- Утверждение расходов
Если вы активно участвуете в принятии управленческих решений и имеете по крайней мере 10%—ную долю в инвестициях, вы можете вычесть часть своих пассивных убытков.
Этот уровень участия допускает специальное правило пассивного проигрыша. Как правило, вы можете вычесть до 25 000 долларов пассивных убытков, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет 100 000 долларов или меньше. Вычет прекращается, если ваш MAGI составляет от 100 000 до 150 000 долларов. Как только ваш MAGI превысит 150 000 долларов, вы не сможете понести никаких пассивных убытков. Убытки в размере более 25 000 долларов США могут быть перенесены на следующий год.
Пассивная деятельность
С другой стороны, если ваша арендуемая недвижимость является побочной инвестицией — и вы не принимаете в ней существенного участия, — это считается пассивной деятельностью. В этом случае любые потери от пассивной деятельности могут быть использованы только для компенсации дохода от пассивной деятельности. Другими словами, вы не можете использовать какие-либо убытки от сдачи в аренду имущества для покрытия других налогооблагаемых доходов. Вместо этого убытки переносятся на будущее до тех пор, пока вы не получите пассивный доход или не продадите инвестицию